Etter flere tilbakemeldinger fra Plan- og bygningsetaten har forslagsstiller for Lørenvangen 22 og Peter Møllers vei 13 gjort noen oppdateringer i planforslaget. Hele planforslaget er nå sendt inn på nytt. Du kan se hele planforslaget her.

Prosjektet eies av Selvaag. Det er planlagt 320 leiligheter. Hjørnene i første etasje mot veklserveien er regulert til næring. Første etasje i tranfabrikken ser ut til å være regulert til kontor.

Bakgrunn

Eierne av Peter Møllers vei 13 og Lørenvangen 22 ønsker å få omregulert eiendommene fra næring til bolig gjennom et felles forslag til detaljreguleringsplan. Planforslag ble oversendt til Plan- og bygningsetaten første gang 17. mars 2017, da med 2 alternativer. I alternativ 1 ble det forutsatt at all eksisterende bebyggelse skulle rives. I alternativ 2 ble Tranfabrikken, fløyen mot gaten, beholdt etter ønske fra Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren. Den opprinnelige Tranfabrikken Peter Møller vei 13 er vurdert som bevaringsverdig og er tatt inn på den «gule listen». Alternativene var like for Lørenvangen 22. Det har vært dialog om behov for barnehage, høyder på bebyggelsen mot Lørenvangen 24, samt mindre justeringer på begge eiendommene. Nytt omforent planforslag er utarbeidet med ett alternativ. Tranfabrikken er inkludert, bygg mot Møllerparken trukket litt sørover, barnehage plassert i eget bygg og høyder redusert som ivaretar gode solforhold for barnehagen i Lørenvangen 24.

Det er utarbeidet felles plan for de to eiendommene, men det forutsettes at prosjektene skal kunne gjennomføres uavhengig av hverandre i tid. Det innebærer bl.a. at utearealsnormen, grøntstruktur og parkering må tilfredsstilles for begge tomtene enkeltvis. Forslaget for Lørenvangen 22 er planlagt gjennomført så snart det foreligger godkjent regulering. For Peter Møllers vei vil det gå noe lenger tid før tranproduksjonen flyttes og bebyggelsen kan rives.

 

Høyder

 

Oversikt over endringer

Barnehage

PBE mener det må avklares nå om det skal reguleres barnehage og at det ikke er juridisk forsvarlig å knytte dette spørsmålet til en ev. senere uttalelse. PBE anbefaler at det reguleres en 4-avdelings barnehage.
– Forslagsstiller har gått med på å endre planforslaget, og vedlagte reviderte planforslag sikrer nå etablering av en barnehage på min. 700 m², tilsvarende en 4-avdelings barnehage.
– Etablering av barnehagen er sikret med rekkefølgekrav.
– Som kvalitetskrav er det lagt inn krav om at barnehagens gjerder skal fremstå visuelt åpne, noe som gir økt rommelighet til utearealene, da de vil ligge mer i kontakt med boligens omkringliggende utearealer. Det er også lagt til konkrete krav til vegetasjon, mulighet for skygge og terrengarbeider. Se vedlagte planbestemmelser pkt. 2.1.5
Uteoppholdsareal for barnehage.
For øvrig vises det til at uteareal for barnehagen er avklart tidligere i prosessen. Det vises til at veilederen sier 24 m2/barn og at VPOR Løren åpner for 20 % reduksjon av dette. 19 m² areal tilsvarer 20% reduksjon. I tillegg er det kort vei til park som kan gi 40% reduksjon.

Beregninger iht. TEK17 og Grad av utnytting – uteoppholdsareal

PBE mener bestemmelsen om å ta med uteareal som er brattere enn 1:3 bryter med TEK/Grad av utnytting.
– Vi oppfatter ikke Grad av utnytting som at det ikke kan aksepteres, kun at det som hovedregel ikke bør tas med uten at det sikres særskilte kvaliteter, ref. s.31:
«Uteoppholdsarealene bør plasseres med god adkomst og ikke i for bratt terreng. Flate arealer gir bedre tilgjengelighet enn skrå arealer.» og s.33 under forslag til bestemmelse:
«areal avsatt til lek og rekreasjon skal som hovedregel ikke være brattere enn 1:3. Brattere terreng enn angitt må ha særskilte kvaliteter, for eksempel at et avgrenset område er egnet som  akebakke.»
Bestemmelsen er likevel tatt ut for barnehagen, men beholdt for boligene. Det er til orientering i praksis kun snakk om et mindre areal i uteområdene, ettersom det meste av tomten i dag er flat.

Beregninger iht. TEK17 og Grad av utnytting – arealberegning

PBE mener bestemmelsen arealberegning bryter med TEK/Grad av utnytting.
– Forslagsstiller har gått med på å endre bestemmelsen for arealberegning til PBEs standardbestemmelse. Arealtabeller og bestemmelser er oppdatert mht. dette.
– I tillegg er arealene for barnehagen økt med 30 m², for å gi rom for at barnehagen i Bygg 1 kan bygges med 700 m², slik PBE har bedt om. (Det har ikke vært behov for å endre byggegrenser eller kotehøyder som følge av dette).

Utearealer

PBE ønsker økt areal med jorddybde over 1 meter og at asfalt ikke skal tillates. Videre ønsker de bearbeidelse av bestemmelse mellom offentlig og privat areal. Krav om 20 % av MFUA på terreng har jorddybde på min . 1 m er iht. kravet i kommunens utearealsnorm. Forslagsstiller har likevel gått med på å i tillegg sikre at min. 40 % av MFUA skal ha min. 40 cm jorddybde som beplantes med robust vegetasjon i ulike høyder, samt krav om min. 40 nye trær i planområdet og mer detaljerte krav til vegetasjon.
– Det er ikke ønskelig å forby asfalt, da det for noen aktiviteter kan være hensiktsmessig, men det er lagt inn bestemmelse om at materialbruk i dekker skal harmonere fargemessig med tilliggende bygningers fasader.
– Bestemmelse om overgang mellom offentlig og privat areal er bearbeidet iht. PBEs ønske. Se vedlagte planbestemmelser, pkt. 2.1.5

Grønne tak

PBE ønsker at det sikres grønne tak i planforslaget.
– Dette sikres for tak som ikke benyttes til takterrasser eller tekniske anlegg, ref. pkt. 2.1.4.

Bebyggelse som ønskes bevart

PBE spør om Byantikvaren anbefaler bestemmelsen om Bebyggelse som ønskes bevart (pkt. 2.8).
– Se redegjørelse i planbeskrivelsen, hvor det nå er presisert hva som det til nå er enighet med Byantikvaren om.

Torg

PBE ber om at det vurderes å legge inn bestemmelser fra KDP Torg og møteplasser og at overvannshåndtering sikres som kvalitet ved utforming.
– De fleste kravene i KDP Torg og møteplasser vil ivaretas enten som resultat av torgets utforming eller de gjelder forhold som det ikke er naturlig å ha i reguleringen. Det er likevel tilføyd en  bestemmelse med krav om hensyn til bevaring ved utforming av torget ved Tranfabrikken (Torg 3) og at Byantikvaren skal uttale seg til dette. Planforslaget har krav til at dokumentasjonen med landskapsplan og byggeplan, som skal godkjennes av Bymiljøetaten.
– Overvannshåndtering er lagt til som en kvalitet for utforming av torgene.
– Det at Torg 3 kan inngå i beregningen av solbelyst areal er avklart i kartog bestemmelsesmøte den 01.03.2017.

Trafo

PBE ønsker egen bestemmelse for trafo og at plasseringen sikres i planen.
– Det er i rev. planforslag innarbeidet en egen bestemmelse for trafo. Bestemmelsen sikrer at trafo skal plasseres under terreng. Forslagsstiller ønsker fleksibilitet i detaljprosjekteringen til akkurat hvor denne vil plasseres under terreng, og det er derfor ikke ønskelig å sikre den i plankartet.

Støy

– Støyrapporten er revidert den 26.03.21, mht. den nye situasjonen ved at Tranfabrikken bevares. Rapporten konkluderer med at det ikke lenger blir noen boliger i rød støysone, kun 4 bygg i gul sone. For disse vil kommuneplanens støykrav for avvikssonen ivaretas, med unntak av 3 hjørneleiligheter, hvor det åpnes for støyskjermingstiltak fra balkong. Se vedlagte reviderte støyrapport og forslag til reguleringsbestemmelser.

Avkjørsel

PBE ønsker at bestemmelsen deles opp for hvert felt.
– Bestemmelsen er delt opp til hvert felt, iht. PBEs ønske.

Renovasjon

PBE ønsker at renovasjon sikres bedre i bestemmelsene.
– Det er i rev. planforslag lagt inn rekkefølgekrav om at plassering av dypoppsamlere skal være godkjent av Renovasjonsetaten og Bymiljøetaten før rammetillatelse. Forslagsstiller ønsker  fleksibilitet i detaljprosjekteringen for endelig plassering i planområdet og det er derfor ikke lagt inn bestemmelsesområde for dette i plankartet.

Balkonger

PBE ønsker endret bestemmelse for utkraging av balkonger.
– Bestemmelsen om balkonger er endret slik at balkonger kan maks krage 2,0 m utover byggegrense, men innenfor formålsgrensen. Se vedlagte planbestemmelser, pkt. 2.1.2 Plassering.

Redegjørelse for klimahensyn

PBE ønsker utdypende redegjørelse for klimahensyn.
– Planbeskrivelsen er bearbeidet iht. kommunens veileder for klimakonsekvenser.

Andre oppdateringer i bestemmelsene:

– Krav om belysningsplan er lagt til for torg, park og gang- og sykkelveier.
– Krav om blågrønn faktor er tilføyd bestemmelsene.
– Bestemmelser om utforming av parken er utdypet.
– Mindre opprydding, forenkling og presisering av bestemmelsene

Oversikt over samlede vedlegg til planforslaget

Etter ønske fra PBE oversendes alle plandokumentene samlet på nytt.
Følgende dokumenter er revidert siden sist:
• Planbeskrivelse
• Reguleringsbestemmelser
• Trafikknotat (oppdatert iht. endret trafikksituasjon)
• Støynotat (oppdatert iht. endring av bebyggelse)
• Notat om områdestabilitet (oppdatert iht. tilbakemeldingen fra kommunegeologen)
• Overvannsnotat (oppdatert iht. kommunens 3-trinns strategi)

 

 

innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/docdet.asp?jnr=2021056173