Regulerer om Økern til et Sentrumsområde
Kristiania Eiendomsforvaltning AS ved Alf Ulven har sendt inn forslag til Plan- og bygningsetaten om å omregulere Økernområdet til et Sentrumsområde.
Prosjektdirektør for Økern Sentrum ANS, Thomas Holth stiller seg ikke bak forslaget. Dette er muligens grunnet at det kan forsinke prosjektet ytterligere.
Thomas Holth skriver i en epost til PBE, «Det er viktig for oss å presisere at forslaget til omregulering av Økern Senter Felt A ikke er noe eier av eiendommen har initiert eller stiller seg bak. Årsaken til dette er at Økern Sentrum ANS gjennom lengre tid har forberedt utbygging av Økern Senter i henhold til gjeldende regulering og rammetillatelse. En eventuelt omregulering av området vil for sentrumsprosjektet potensielt kunne føre med seg usikkerhetsmomenter for utbyggingen og forsinkelser som eier av eiendommen ikke ønsker. Vi ber derfor om at det kommer tydelig frem i det videre planarbeid, både internt i kommunen og eksternt til berørte parter og instanser, at det ikke er eier av eiendommen/utbygger som står bak det innsendte forslaget.» … «Vi ønsker også å gjøre oppmerksom på forslag til omregulering kommer fra en privat part som ikke lenger har noe rettslig tilknytning til området forslaget gjelder.»
Uenighet om Økern?
Det virker som om det kan være noe intern strid om Økern og senteret.
Jeg måtte ta kontakt med Alf Ulven for å spørre han hva bakgrunnen til søknaden om å omregulere Økern til et sentrumsområde er.
Mail fra Alf Ulven
Jeg var en av hoved initiativtakerne til Kommunedelplan Ulven – Økern i starten på 1990 tallet. Bakgrunnen for dette initiativet var min familiære tilknytning til stedet og et sterkt ønske om å transformere denne delen av byen fra et slitent industri- og transportsenter til en attraktiv og komplett bydel i Oslo, ikke minst grunnet den veldig sentrale, geografiske plasseringen området har i byen. Den brukte vi 17 år på å få gjennom Bystyret i et samarbeid med Oslopolitikerne, næringsliv og beboere i området. I denne planen ønsker vi Økernsenteret som et sentrum for Hovind, Hasle, Løren, Sinsen, Refstad, Økern, Risløkka og i praksis hele Groruddalen med alt det som naturlig hører med for å skape et hyggelig arbeids og bomiljø. Den gangen var det lagt planer for tusenvis av boliger i området i gang sykkelavstand til Økern – planer som nå er under realisering, og nye har kommet til i ettertid. Økern er inngangsporten til Groruddalen som med den sentrale beliggenheten inntil ring 3 og med eksepsjonell god offentlig kommunikasjonstilbud er forutsetningene for å utvikle og etablere ny næringsutvikling blant de beste i Oslo.
Da vi utarbeidet grunnlaget for den reguleringen som er fastsatt i dag var det basert på et kjøpesenter på 60.000 kvm, men med en friere inndeling av bruksformålene i kjøpesenteret for eieren enn det er i dag. Denne ble vedtatt av Oslo Bystyre med over 90 % flertall. Miljøverndepartementet endret bestemmelsene til rigide regler for hva dette skulle inneholde uten at det er fremlagt noen begrunnelse for dette utover en politikers mening, som kanskje ikke var helt i tråd med hva som var behovet i dette området 10 år senere. På det tidspunktet hadde vi regler om at kjøpesentre på 25.000 kvadratmeter var mer enn nok. Det er lett å være etterpåklok, men den gang visste vi ikke så mye som vi gjør i dag om behov og trender hos befolkningen, og krav til nærområder og sentrumsfasiliteter har endret seg betydelig de siste årene.
Det er mange eiendomsbesittere i nærmiljøet til Økernsenteret som er opptatt av hva som skjer der. De fleste av de store utviklerne har fått gjennomført bygg de senere år og vi ser en betydelig modernisering av området, men Økernsenteret står som en tom mastodont midt i smørøyet som et forlatt spøkelseshus. Bak Økernsenteret står store eiendomsbesittere som Storebrand Eiendom og Steen & Strøm AS som man skulle forvente hadde evne til å være drivkraft til å realisere Økernsenteret som en motor i utviklingen av denne delen av Oslo. Det var ihvertfall min motivasjon da jeg brakte disse eierne inn i Økernsenteret for over 10 år siden. Vi har sett mange tegninger gjennom disse årene, men de er ikke ideelle i forhold til behovet i området for handel, bevertning, service mm.
Alle vi andre eiendomsutviklerne i området er tjent med at Økernsenteret blir en succè nå og 20-30 år inn i fremtiden. Nå som «boksene» er godkjent er det innholdet som blir viktig nå og langt inn i fremtiden. Vi har et Byråd som har satt sitt preg på byen ved at de ønsker at vi skal trives der vi bor og at bymiljøene skal være så attraktive at vi slipper å bruke bilen å reise til kjøpesentre og andre opplevelser. Det er da viktig at eieren av bygget til enhver tid kan tilpasse tilbudet i knutepunkteiendommen til områdets beboere og næringsliv behov. Det bygges hundre tusenvis av kvadratmetere i gang sykkelavstand til Økernsenteret. Her vil det bli et fantastisk utbud av forskjellige tilbud for områdets brukere. Hovedtanken bak innsendt forslag til reguleringsendring er unngå den langdryge, kostbare og omstendelige prosessen som har vært påkrevet for å utvikle dette området til nå. Med en større grad av fleksibilitet i definisjonen av bruksformålene for senteret i fremtiden, dog innenfor hovedformålet nærings- og servicesenter / bydelssenter, vil aktivitetene innenfor bebyggelsen kunne tilpasses de skiftende ønsker og krav fra eiere og brukere uten tunge, kostbare og tidskrevende byråkratiske runder. Mao: legge til rette for en smidig videre utvikling av Økern senter videre fremover.
Det er viktig at vi ikke binder eierne av Økernsenteret til fastlåste mønstre i innhold. Økernsenteret må kunne ha en dynamisk tilpasning til behovene for en sentrumseiendom i de neste 50 årene uten å måtte gå gjennom reguleringsprosesser hver gang en endring er nødvendig ut i fra kommersielle forutsetninger, enden hos Økernsenteret eller hos noen av de andre eiendomsbesitterne i området. En sentrumsregulering gir nettopp denne muligheten for Økernsenteret til å kunne utvikle seg til å være drivkraften i denne store bydelen i fremtiden. Volumene er fastlagt, det er innholdet som må være i en fri flyt.
At Økern Sentrum ANS ved Steen & Strøm AS ikke stiller seg bak forslaget kan ikke alle vi andre, innbyggere, næringsliv, eller politikerne ta hensyn til. Det er ikke gjort noen endring av prosjektets høyder, volumer eller veiakser. Det er heller ikke gjort forsøk på å endre det eksisterende prosjektet som har fått rammetillatelse. Med en sentrumsregulering på dette området kan Økern Sentrum ANS bygge nøyaktig det prosjektet de har planlagt. Dette forslaget gir Økern Sentrum ANS og oss andre i bydelen muligheten til å tilpasse oss en framtid uten å måtte omregulere etter hvert som området utvikler seg. Det er fra min side uforståelig at de kan sende inn et innspill med dette innholdet. Kan tyde på at prosjektleder ikke forstår gangen i den tillatelsen som er gitt og en fremtidig reguleringsendring som gir han større muligheter innenfor den «boksen» han skal bygge. Dette kommer ikke PBE å ta hensyn til, men høre hva politikerne mener om dette.
Vennlig hilsen
Alf Ulven
Godtatt av Bjerke bydelsutvalg
I Bjerke bydelsutvalg den 30.08.18 ble dette vedtatt med 11 stemmer for (Arbeiderpartiet, Høyre og FRP) og 4 mot (SV, Rødt og MDG). Her er teksten som ble vedtatt:
Den vedtatte reguleringsplanen for Økern senter ble utarbeidet for snart 10 år siden. Dette kan være noe av grunnen til at utbygger anser planen som begrensende for å utvikle et
framtidsrettet tilbud innen handel og opplevelser. Bydelen mener generelt det er behov for offentlig styring i form av å fastsette ulike bruksformål i reguleringsplan for et senter av
denne størrelsen, noe behandling av innsigelsen mot planen i 2012 viser. Bydelen mener likevel at det kan aksepteres å sammenfatte de vedtatte bruksformålene i en felles
reguleringsbestemmelse «Sentrumsformål», som rommer alle de vedtatte formål, uten interne arealgrenser. Det presiseres at dette må være i samsvar med reguleringsplanen når det gjelder parkeringsdekningen, som skal følge kommunens norm for tett by, og planens rekkefølgebestemmelse som sikrer at nytt folkebad blir påbegynt før kjøpesenteret kan tas i
bruk.
Det må sikres åpne og aktive fasader på gateplan og bygget generelt må ha god kontakt mot det omkringliggende området.
